Üzerinde yapı olan arsa imara kapanabilir

Büyük bölümü birinci derece deprem bölgesi olan Türkiye’de, kentsel dönüşüme olan talep deprem felaketiyle birlikte arttı. Vatandaşlar daha güvenli evlerde yaşamak amacıyla kentsel dönüşüme yöneldi; ancak büyük kentlerdeki zemin sorunu, bazen yerinde dönüşüme engel olabiliyor. Yaşar Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dr. Öğretim Üyesi Onur Kaplan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde yürütülen kentsel dönüşüm faaliyetlerinde genel olarak riskli yapı tespiti sürecinden sonra yapının yıkımı ve yeniden yaptırılması süreçle ilgili önemli bilgiler verdi.

"Riskli yapı yıkılır"
Kat maliklerinden birinin talebi üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının lisanslandırdığı yapı denetim kuruluşları veya yapının bulunduğu alanın riskli olarak tespit edilmesi sonucunda binanın ‘riskli yapı’ olarak nitelendirileceğinin belirten Kaplan, “Bu durumda yapı güçlendirilemeyecek nitelikteyse veya kat malikleri tarafından yeterli çoğunluk sağlanarak güçlendirme istenmemişse yıkım sürecine girer. Binanın yıkımı için kat maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bina, bu sürede kat malikleri tarafından yıktırılmazsa yetkili idari makamlarca yıkılır. Kentsel dönüşüm faaliyeti çerçevesinde yıkılan bina ile bu çerçevede yapılacak yeni yapı açısından farklı durumlar ortaya çıkabilir” şeklinde konuştu.
Yerinde dönüşümün her zaman mümkün olmadığını belirten Dr. Onur Kaplan, “Yapının bulunduğu alanların yerleşme açısından uygun olmaması ya da riskli alan olarak tespit edilmesi durumunda, burada yerinde dönüşüm sağlanamayacaktır. Daha sağlıklı ve güvenli bir yaşam alanı oluşturulması adına kat maliklerinin hakkı, ilgili yapının konumu ve diğer özellikleri dikkate alınarak 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yetkili olan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen en yakın yerdeki rezerv yapı alanlarına aktarılır” diye konuştu.

"İmar planı değişebilir"
Yıkılan ya da kentsel dönüşüme girecek olan binaların arsaları üzerinde bazı durumlarda aynı şartlarda yapı inşa edilemeyeceğini belirten Dr. Onur Kaplan, “Kat irtifakı kurulmuş olan hallerde yapı yıkıldığında zemin yapılaşmaya elverişli olsa dahi, önceki özellikleri korunarak aynı şekilde yapının inşa edilmesi, imar durumu veya maliklerin imzalayacağı sözleşme çerçevesinde mümkün olmayabilir. Bu noktada eğer yapıda kaçak kat inşası varsa ve bu durum herhangi bir şekilde hukuka uygunluk kazanmamışsa kentsel dönüşüm faaliyeti çerçevesinde yapılacak yeni yapıda bu katın durumu, arsa payına dair belirlemede dikkate alınmayacaktır” dedi.
Depremde yıkılan binaların yerinde dönüşüm sağlanamadığı durumlarda kat maliklerinin hakkının menkulleştirilerek yeni rezerv yapı alanına aktarılacağını belirten Kaplan, şöyle devam etti:
“O zaman değer farkı gündeme gelebilir. Bu konuda 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde, riskli alanda bulunan taşınmazların değeri yetkili kişi ve kurumlarca standartlarına uygun olarak tespit edilir. Uygulama alanındaki taşınmazın tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya iş yerinin yapım maliyet bedelinden düşülmektedir. Yapılan hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin dönüşümü gerçekleştiren kurumdan alacağı olursa, taraflar arasında yapılacak anlaşmaya göre nakdi olarak ya da başka bir uygun taşınmazın verilmesi biçiminde veya imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir. Şayet kişi ilgili kuruma borçlu duruma gelirse, bu defa hak sahibi kişi tarafından ilgili kuruma taksitler halinde ödeme gerçekleştirebilir.”